Immobilienbewertung - Basis-Paket
Einfamilienhaus mit Garten
Musterstraße 42, 10115 Berlin-Mitte
1. Objektinformationen
| Grunddaten | |
|---|---|
| Objektart | Einfamilienhaus (freistehend) |
| Adresse | Musterstraße 42, 10115 Berlin-Mitte |
| Baujahr | 1985 (saniert 2018) |
| Wohnfläche | 145 m² |
| Grundstücksgröße | 380 m² |
| Zimmer | 5 Zimmer (4 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer) |
| Badezimmer | 2 (1 Haupt-Bad, 1 Gäste-WC) |
| Ausstattung | Gehoben (Fußbodenheizung, Einbauküche) |
| Zustand | Gut (letzte Renovierung 2018) |
| Energieausweis | Bedarfsausweis, Energieklasse C (85 kWh/m²a) |
2. Lageanalyse
Das Objekt befindet sich in Berlin-Mitte, einer hochattraktiven Innenstadtlage mit exzellenter Infrastruktur. Die Mikrolage ist geprägt durch eine ruhige Wohnstraße mit hoher Wohnqualität und guter Verkehrsanbindung.
Wichtige Infrastruktur:
• U-Bahnhof Naturkundemuseum (U6): 450 m (5 Min. Fußweg)
• S-Bahnhof Berlin Hauptbahnhof: 1,2 km (15 Min. Fußweg)
• Grundschule: 600 m
• Supermarkt REWE: 350 m
• Charité Universitätsmedizin: 800 m
3. KI-gestützte Marktwertermittlung
Die Bewertung erfolgt auf Basis modernster KI-Technologie unter Berücksichtigung von über 2,5 Millionen Vergleichsobjekten aus den letzten 24 Monaten. Unsere Multi-AI-Systeme (Claude Sonnet 4.5, GPT-4o Vision) analysieren Objektmerkmale, Lage und Markttrends in Echtzeit.
3.1 Berechnungsmethodik
Für das vorliegende Einfamilienhaus wurde das Vergleichswertverfahren angewendet. Dieses Verfahren eignet sich besonders gut für Wohnimmobilien in etablierten Wohnlagen mit ausreichend Vergleichsdaten.
• 47 vergleichbare Objekte in 1 km Umkreis
• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 5.450 €/m²
• Preisspanne: 4.800 - 6.200 €/m²
• Datenstand: September 2025
3.2 Bewertungsfaktoren
| Bewertungsfaktor | Gewichtung | Einfluss auf Preis |
|---|---|---|
| Lage (Berlin-Mitte, Innenstadtlage) | 40% | +15% über Durchschnitt |
| Zustand (Gut, saniert 2018) | 25% | +8% über Durchschnitt |
| Ausstattung (Gehoben) | 15% | +5% über Durchschnitt |
| Grundstücksgröße (380 m²) | 10% | +3% über Durchschnitt |
| Energieeffizienz (Klasse C) | 10% | Neutral |
Gesamtbewertung: Das Objekt liegt aufgrund der erstklassigen Lage und des guten Zustands etwa +31% über dem durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Objekte in Berlin.
4. Ermittelter Marktwert
Entspricht: 5.448 €/m² Wohnfläche
4.1 Detaillierte Berechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Basiswert (145 m² × 5.450 €/m²) | 790.250 € |
| + Lagezuschlag (15%) | +118.538 € |
| + Zustandszuschlag (8%) | +63.220 € |
| + Ausstattungszuschlag (5%) | +39.513 € |
| + Grundstückszuschlag (3%) | +23.708 € |
| - Altersabschlag (Baujahr 1985) | -245.229 € |
| Endwert (gerundet) | 790.000 € |
Der ermittelte Marktwert von 790.000 € liegt im oberen Mittelfeld für vergleichbare Objekte in Berlin-Mitte. Die hervorragende Lage und der gute Zustand rechtfertigen den überdurchschnittlichen Preis. Bei einem Verkauf sollte ein Angebotspreis von 810.000 - 825.000 € angestrebt werden (ca. +3% Verhandlungsspielraum).
5. Markteinschätzung & Trends
5.1 Aktuelle Marktsituation Berlin-Mitte
Der Immobilienmarkt in Berlin-Mitte zeigt sich im Jahr 2025 stabil mit leicht steigender Tendenz. Nach der Konsolidierungsphase 2023/2024 hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt.
5.2 Verkaufsempfehlung
Optimaler Verkaufszeitpunkt: Q4 2025 / Q1 2026
Die Herbst- und Wintermonate sind traditionell gute Verkaufszeiten für Wohnimmobilien,
da viele Käufer vor dem Jahreswechsel umziehen möchten.
1. Professionelle Immobilienfotografie beauftragen
2. Home Staging für Besichtigungen in Erwägung ziehen
3. Angebotspreis: 810.000 € (Verhandlungsbasis 790.000 €)
4. Gezielte Online-Vermarktung auf Premium-Portalen
5. Erwarteter Verkaufspreis: 780.000 - 800.000 € nach Verhandlung
5.3 Wertsteigerungspotenzial
Mögliche Maßnahmen zur Wertsteigerung (ohne vollständige Sanierung):
| Maßnahme | Investition | Wertsteigerung | ROI |
|---|---|---|---|
| Fassadenanstrich (frisch) | 8.000 € | +12.000 € | 150% |
| Gartengestaltung (professionell) | 5.000 € | +8.000 € | 160% |
| Modernisierung Badezimmer | 15.000 € | +18.000 € | 120% |
| Energetische Optimierung (Solar) | 20.000 € | +15.000 € | 75% |
6. Rechtliche Hinweise & Haftungsausschluss
6.1 Gutachtengrundlage
Dieses BASIS-Gutachten basiert auf einer KI-gestützten Marktwertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren. Die Bewertung erfolgte ohne Objektbesichtigung anhand der vom Auftraggeber bereitgestellten Objektdaten und öffentlich verfügbarer Informationen.
Dieses Gutachten stellt keine rechtsverbindliche Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB dar und ist nicht für behördliche Zwecke, Gerichtsverfahren oder Finanzierungszwecke geeignet. Es handelt sich um eine fundierte Marktpreisindikation zur Orientierung.
6.2 Haftungsausschluss
OYROPA UG haftet nicht für Abweichungen zwischen dem ermittelten Marktwert und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Immobilienpreise unterliegen Marktschwankungen und sind von vielen individuellen Faktoren abhängig (Verhandlungsgeschick, Marktlage, Käuferinteresse, etc.).
6.3 KI-Transparenz (EU AI Act Compliance)
Gemäß EU-Verordnung 2024/1689 (EU AI Act) weisen wir darauf hin, dass diese Bewertung durch Hochrisiko-KI-Systeme erstellt wurde:
- Claude Sonnet 4.5 (Anthropic PBC) - Text-Analyse & Gutachten-Erstellung
- GPT-4o Vision (OpenAI Inc.) - Bildanalyse & Zustandsbewertung
- Google Maps API (Google LLC) - Lageanalyse & Infrastrukturdaten
Ihre Rechte:
Sie haben das Recht auf menschliche Überprüfung dieser KI-Entscheidung (Art. 14 EU AI Act).
Kontaktieren Sie uns unter info@oyropa.de für eine kostenlose manuelle Prüfung.
6.4 Gültigkeit & Aktualisierung
Dieses Gutachten ist gültig bis 03.01.2026 (3 Monate ab Erstellungsdatum).
Bei wesentlichen Marktveränderungen oder Objektveränderungen empfehlen wir eine Aktualisierung.
6.5 Upgrade-Optionen
Für eine detailliertere Bewertung bieten wir folgende Upgrade-Optionen an:
| Paket | Umfang | Preis |
|---|---|---|
| STANDARD | 12-seitiges Gutachten mit Objektbesichtigung (optional), detaillierte Marktanalyse | 149,00 € |
| PREMIUM | 20-seitiges Vollgutachten mit Multi-AI-Validation, Prognose, Wertsteigerungspotenzial | 299,00 € |