Immobilienbewertung - Standard-Paket
Detaillierte KI-gestützte Marktwertermittlung mit GPT-4o Vision Bildanalyse
• 12-seitiges PDF-Gutachten mit detaillierter Marktanalyse
• GPT-4o Vision KI-Bildanalyse (bis zu 10 Fotos)
• Marktvergleichswerte aus 2,5 Mio. Transaktionen
• Detaillierte Zustandsbewertung & Sanierungskostenanalyse
• 5 Vergleichsobjekte mit Detaildaten
• Lieferzeit: 24 Stunden
Einfamilienhaus mit Garten
Musterstraße 42, 10115 Berlin-Mitte
1. Auftragsdaten & Objektinformationen
| Auftraggeber & Auftragszweck | |
|---|---|
| Auftraggeber | Frau Maria Mustermann |
| Auftragsdatum | 02.10.2025 |
| Bewertungszweck | Verkaufsvorbereitung |
| Bewertungsstichtag | 03.10.2025 |
| Objektgrundaten (erweitert) | |
|---|---|
| Objektart | Einfamilienhaus (freistehend, unterkellert) |
| Adresse | Musterstraße 42, 10115 Berlin-Mitte |
| Gemarkung | Berlin-Mitte, Flur 123, Flurstück 456/78 |
| Baujahr / Sanierungen | 1985 / Kernsanierung 2018 (Dach, Fenster, Heizung) |
| Wohnfläche (DIN 277) | 145 m² (EG: 72 m², OG: 73 m²) |
| Nutzfläche Keller | 65 m² (Heizungsraum, Waschküche, Lagerraum) |
| Grundstücksgröße | 380 m² (Haus: 120 m², Terrasse: 40 m², Garten: 220 m²) |
| Zimmeranzahl | 5 Zimmer (4 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Büro möglich) |
| Badezimmer | 2 (Haupt-Bad 12 m² mit Badewanne, Gäste-WC 4 m²) |
| Ausstattungsqualität | Gehoben (Fußbodenheizung, Einbauküche Siematic, Echtholzparkett) |
| Zustand (bewertet) | Gut (8/10 Punkten, nur kleinere Mängel) |
| Energieausweis | Bedarfsausweis vom 15.03.2023, Energieklasse C (85 kWh/m²a) |
| Heizung | Gas-Brennwerttherme (2018, Viessmann Vitodens 200-W) |
| Dach | Satteldach, saniert 2018, Ziegel-Eindeckung |
| Stellplätze | 2 (Carport + 1 Außenstellplatz) |
2. GPT-4o Vision KI-Bildanalyse
Unsere KI hat 8 hochgeladene Objektfotos analysiert und folgende Erkenntnisse gewonnen:
2.1 Fassade & Außenbereich
KI-Bewertung: Die Fassade zeigt einen gepflegten Zustand mit modernem Wärmedämmverbundsystem (erkennbar an der strukturierten Oberfläche). Der Außenputz weist keine sichtbaren Risse oder Feuchtigkeitsschäden auf. Die Fenster (Kunststoff, dreifachverglast) wurden offensichtlich 2018 erneuert und befinden sich in einwandfreiem Zustand.
KI-Bewertung: Der Garten ist professionell angelegt mit gepflegtem Rasen und etabliertem Baumbestand (ca. 15-20 Jahre alt). Die Terrasse (ca. 40 m²) verfügt über hochwertige Steinplatten und ist sonnig ausgerichtet (Südwest-Ausrichtung erkennbar am Schattenwurf).
2.2 Innenbereich
KI-Bewertung: Das Wohnzimmer (ca. 35 m²) verfügt über hochwertiges Echtholzparkett (Eiche, geölt) und eine moderne Fußbodenheizung (erkennbar an fehlenden Heizkörpern). Die Küche ist eine Einbauküche der Marke Siematic (Premium-Segment) mit Granit-Arbeitsplatte und Miele-Geräten.
KI-Bewertung: Das Haupt-Badezimmer (12 m²) wurde 2018 vollständig renoviert mit bodengleicher Dusche, freistehender Badewanne und hochwertigen Villeroy & Boch Sanitärobjekten. Die Schlafzimmer sind hell und geräumig (13-16 m²). Das Dachgeschoss ist vollständig ausgebaut mit Velux-Dachfenstern.
Das Objekt befindet sich in einem ausgezeichneten Zustand. Die Kernsanierung 2018 wurde fachgerecht durchgeführt. Keine sichtbaren Mängel oder Schäden erkennbar. Die Ausstattungsqualität liegt deutlich über dem Durchschnitt für Objekte aus dem Baujahr 1985.
Gesamtzustand: 8,7/10 Punkten
Werteinfluss Zustand: +22% über vergleichbaren Objekten
3. Detaillierte Mikro- und Makro-Lageanalyse
3.1 Makrolage: Berlin-Mitte
Berlin-Mitte gehört zu den begehrtesten Wohnlagen Deutschlands und ist der zentrale Bezirk der Hauptstadt. Die Lage kombiniert urbanes Leben mit hoher Lebensqualität und exzellenter Infrastruktur.
| Lagemerkmal | Bewertung | Details |
|---|---|---|
| Zentralität | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Innenstadtlage, 2 km zum Regierungsviertel |
| ÖPNV-Anbindung | ⭐⭐⭐⭐⭐ | U-Bahn (450 m), S-Bahn (1,2 km), 6 Buslinien |
| Infrastruktur | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Vollständige Nahversorgung in 5 Min. erreichbar |
| Bildungseinrichtungen | ⭐⭐⭐⭐ | 2 Grundschulen, 1 Gymnasium, 3 Kitas im Umkreis 1 km |
| Grünflächen & Erholung | ⭐⭐⭐⭐ | Invalidenpark 800 m, Spree-Ufer 1,5 km |
| Lärmbelastung | ⭐⭐⭐ | Mäßig (Nebenstraße, aber Innenstadtnähe) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | ⭐⭐⭐⭐⭐ | +28% (2020-2025), stabil steigend |
3.2 Mikrolage: Musterstraße
Die Musterstraße ist eine ruhige Anliegerstraße in einem etablierten Wohngebiet. Die unmittelbare Nachbarschaft besteht überwiegend aus gepflegten Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 1970er-1990er Jahren.
3.3 Infrastruktur-Details
| Kategorie | Einrichtung | Entfernung | Erreichbarkeit |
|---|---|---|---|
| ÖPNV | U-Bahnhof Naturkundemuseum (U6) | 450 m | 5 Min. Fußweg |
| S-Bahnhof Berlin Hauptbahnhof | 1,2 km | 15 Min. Fußweg / 5 Min. U-Bahn | |
| Bushaltestelle (Linien 120, 142, 245) | 200 m | 3 Min. Fußweg | |
| Einkaufen | REWE Supermarkt | 350 m | 4 Min. Fußweg |
| Bio Company | 500 m | 6 Min. Fußweg | |
| Einkaufszentrum Mitte (Mall of Berlin) | 2,5 km | 15 Min. U-Bahn | |
| Bildung | Grundschule am Arkonaplatz | 600 m | 7 Min. Fußweg |
| Kita Regenbogen | 400 m | 5 Min. Fußweg | |
| Gesundheit | Charité Universitätsmedizin | 800 m | 10 Min. Fußweg |
| Hausarztpraxis Dr. Schmidt | 300 m | 4 Min. Fußweg |
4. Marktanalyse & Vergleichswerte
4.1 Marktübersicht Berlin-Mitte (Stand: Q3 2025)
| Kennzahl | Wert | Entwicklung 12 Monate |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Kaufpreis EFH | 945.000 € | +3,2% (↑) |
| Quadratmeterpreis Wohnfläche | 5.450 €/m² | +2,8% (↑) |
| Quadratmeterpreis Grundstück | 1.850 €/m² | +4,1% (↑) |
| Durchschnittliche Vermarktungszeit | 52 Tage | -8 Tage (schneller) |
| Anzahl Verkäufe (Q3 2025) | 87 EFH | +12% mehr Transaktionen |
| Angebots-/Nachfrage-Verhältnis | 1:3,2 | Nachfrage übersteigt Angebot deutlich |
Der Markt für Einfamilienhäuser in Berlin-Mitte ist **sehr angespannt** mit deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Die Preise steigen moderat aber stabil (+2,8-4,1% p.a.). Die kurze Vermarktungszeit von durchschnittlich 52 Tagen zeigt die hohe Liquidität des Marktes.
4.2 Vergleichsobjekte (Top 5 aus 47 analysierten Objekten)
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis der 5 Vergleichsobjekte: 5.419 €/m²
Durchschnittlicher Verkaufspreis gesamt: 786.000 €
Preisspanne: 710.000 € - 855.000 €
Ihr Objekt liegt mit geschätzten 790.000 € **exakt im Durchschnitt** der Vergleichsobjekte.
5. Detaillierte Marktwertermittlung
5.1 Angewandtes Bewertungsverfahren
Für das vorliegende Objekt wurde das Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV angewendet. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Wohnimmobilien mit ausreichender Vergleichsdatenbasis.
Berechnungsformel:
Marktwert = (Vergleichswert × Wohnfläche) + Grundstückswert + Lagefaktor + Zustandsfaktor + Ausstattungsfaktor
5.2 Schritt-für-Schritt-Berechnung
| Berechnungsschritt | Faktor | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|---|
| 1. Basiswert Wohnfläche | 5.450 €/m² | 145 m² × 5.450 €/m² | 790.250 € |
| 2. Lagezuschlag (sehr gute Lage) | +15% | 790.250 € × 15% | +118.538 € |
| 3. Zustandszuschlag (gut, saniert 2018) | +8% | 790.250 € × 8% | +63.220 € |
| 4. Ausstattungszuschlag (gehoben) | +5% | 790.250 € × 5% | +39.513 € |
| 5. Grundstücksgröße (überdurchschnittlich) | +3% | 790.250 € × 3% | +23.708 € |
| 6. Altersabschlag (Baujahr 1985) | -31% | 790.250 € × 31% | -245.229 € |
| ZWISCHENSUMME | 790.000 € | ||
Entspricht: 5.448 €/m² Wohnfläche
Konfidenzintervall: 95%
5.3 Sanierungskostenanalyse & Wertsteigerung
| Maßnahme | Investition | Wertsteigerung | ROI | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| Fassadenanstrich (frisch) | 8.000 € | +12.000 € | 150% | ✅ Sehr empfohlen |
| Gartengestaltung (professionell) | 5.000 € | +8.000 € | 160% | ✅ Empfohlen |
| Modernisierung Haupt-Badezimmer | 15.000 € | +18.000 € | 120% | ⚠️ Optional (bereits gut) |
| PV-Anlage (8 kWp) | 20.000 € | +15.000 € | 75% | ⚠️ Optional (langfristig sinnvoll) |
| Smart Home System | 3.500 € | +5.000 € | 143% | ✅ Empfohlen |
6. Verkaufsempfehlung & Strategie
1. Angebotspreis: 810.000 € (ca. +2,5% über Marktwert als Verhandlungsbasis)
2. Mindestpreis: 780.000 € (sollte nicht unterschritten werden)
3. Realistischer Verkaufspreis: 790.000 - 805.000 € nach Verhandlung
4. Optimaler Verkaufszeitraum: Q4 2025 / Q1 2026
5. Erwartete Vermarktungszeit: 40-60 Tage
7. Rechtliche Hinweise & Haftungsausschluss
Dieses STANDARD-Gutachten basiert auf KI-gestützter Analyse und ist zur Verkaufsvorbereitung geeignet. Es handelt sich NICHT um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB für behördliche oder gerichtliche Zwecke.
KI-Systeme verwendet (EU AI Act Compliance):
• Claude Sonnet 4.5 (Anthropic) - Gutachten-Erstellung
• GPT-4o Vision (OpenAI) - Bildanalyse
• Google Maps API - Lageanalyse
Ihre Rechte: Recht auf menschliche Überprüfung nach Art. 14 EU AI Act.
Gültigkeit: 3 Monate (bis 03.01.2026)